Bouwen, wonen, leefomgeving en verkeer
Onze fysieke omgeving – van eigen huis-en-tuin tot de wijde omgeving – bepaalt voor een belangrijk deel hoe we leven, hoe we ons tot ons dorp en tot elkaar verhouden en of we ons veilig en prettig voelen. Dorpsbewoners vragen zich bijvoorbeeld vaak af:
- Hoe kunnen we verantwoord (en veilig) investeren in onze woning en bedrijf?
- Hoe krijgen we passende huisvesting? (Of moeten we binnenkort verhuizen?)
- Zijn er duurzame vervoersoplossingen?
- Hoe kunnen onze kinderen veilig naar school en veilig buiten spelen?
- Hoe kunnen we het groen en het water om ons heen duurzaam benutten?
Omgevingsvisie en omgevingsplan
Wat wil ADA?
De gemeente maakt een eigen omgevingsvisie en omgevingsplannen met als belangrijke richtsnoer de dorpsvisies. Die visies en plannen moeten niet in beton gegoten zijn, maar enige flexibiliteit hebben, zodat ze langere tijd houdbaar en toepasbaar blijven.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Maak de ideeën rond bouwen, wonen, leefomgeving en verkeer die in de dorpsvisies vervat zijn, tot uitgangspunt voor de door de gemeente vast te stellen omgevingsvisie voor een bepaald gebied (één of meerdere dorpen tezamen). Deze visie wordt in overleg met het dorp vastgelegd en tot beleid gemaakt. Uiteindelijk wordt dit beleid vertaald in een ruimtelijk besluit: het omgevingsplan (ook wel: bestemmingsplan). Met dit bestemmingsplan creëert een gemeente duidelijkheid over wat er de komende jaren wel of niet kan binnen een dorp waar het gaat om bouwen, ontwikkelen, versterken en de ontwikkeling van de (leef)omgeving.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
De dorpsvisies die door de dorpen (in samenwerking met de gemeente) zijn opgesteld, worden in goed overleg vertaald naar een omgevingsvisie waarin ook wordt uiteengezet hoe deze kan worden uitgevoerd en wat de haalbaarheid van deze plannen is. Van deze omgevingsvisie wordt door de gemeente beleid gemaakt na controle, bespreking en goedkeuring van de gemeenteraad. Daarna vindt de uitwerking hiervan plaats in een omgevingsplan: het bestemmingsplan.
Wat zijn de consequenties hiervan?
Hier heb je een nog langer, dieper en fijnzinniger overleg voor nodig tussen gemeente en dorp, waarbij de gemeente nog nadrukkelijker individuele en collectieve belangen met elkaar in verhouding moet brengen. Gemeenten en grondeigenaren moeten zich vervolgens houden aan dit omgevingsplan en kunnen daarvan ook profiteren.
Zo kunnen er bestemmingen verruimd worden zodat woningen gebouwd kunnen worden of ondernemingen of maatschappelijke voorzieningen gevestigd worden. Het kan ook betekenen dat gronden aangekocht en/of verkocht moeten worden door de gemeente om bijvoorbeeld een nieuwe verkeerstructuur of -opzet van de buurt mogelijk te maken.
Handhaving welstand en bouwverordening
Wat wil ADA?
In overleg met de dorpen handhaaft de gemeente de welstandsnormen, een goede ruimtelijke ordening en de veiligheid en let vooral op de zogenaamde ‘rotte kiezen’: panden die staan te verkrotten en daarmee een ongewenste maatschappelijke invloed hebben op de dorpsomgeving.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
De basis van alles vormt een goede ruimtelijke ordening, zoals die verankerd is in de omgevingswet, plus de normen op het gebied van welstand en veiligheid. Alleen al op basis van bijvoorbeeld de bouwverordening kan de gemeente diverse maatregelen nemen om te handhaven. Vaak is het nodig hiervoor nog beleidsinstrumenten te ontwikkelen zoals een uitgebreide welstandsparagraaf en een ruimtelijk afwegingskader.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Beter, vaker en sterker handhaven zou hiervoor het meest geschikt zijn, hoewel hier vaak voor wordt teruggedeinsd, vanwege de mogelijke (juridische)conflicten die dit kan opleveren. Bereid de mogelijkheden op dit gebied toch goed voor, alleen om de consequenties van handhaving te kunnen overzien. Een alternatieve route is op basis van het gemeentelijk beleid in gesprek te gaan met de eigenaar om deze aan te zetten tot herstel of herontwikkeling. Aankoop van panden op basis van een valide bedrijfsplan behoort hierbij tot de mogelijkheden. Er kan daarbij gekozen worden voor een minnelijk traject of een hardere lijn waarbij uiteindelijk zelfs van onteigening sprake kan zijn.
Grondbedrijf
Wat wil ADA?
Als we onze dorp willen verbeteren, veranderen of uitbreiden dan willen we graag dat gemeenten een actief- en strategisch grondbeleid voeren, door middel van een grondbedrijf. Wat voorgenomen wordt in de dorpsvisies, wordt hierbij vertaald als omgevingsvisie en uitgewerkt in een omgevingsplan. Hierbij ontstaat een krachtig instrument dat bij kan dragen aan de realisatie van de dorpsplannen.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Het gemeentelijk grondbedrijf is een beproefd instrument waarmee door gemeenten ruimschoots ervaring is opgedaan in stads- en dorpsvernieuwingen. Het grondbedrijf doet aan- en verkopen van gronden en opstallen, maakt afspraken met eigenaren ten behoeve van kostenverhaal en werkt aan de uitvoering van het gemeentelijk beleid en de ruimtelijke plannen (het bestemmingsplan). Ze kan ingezet worden om bij te dragen aan de realisatie van datgene wat in de dorpsvisies beoogd wordt. Het grondbedrijf werkt in principe met kostendekkende bedrijfsplannen (de grondexploitatie) maar kan op basis van gemeentelijk beleid ook dekking vinden in de gemeentebegroting. Het grondbedrijf werkt met behulp van grondexploitaties als een ‘revolverend’ fonds. Kenmerk van zo’n revolverend fonds is dat terugvloeiende middelen opnieuw ingezet kunnen worden.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Juist daar waar ‘de markt’ de uitvoering van bouwplannen niet oppakt (omdat er bijvoorbeeld elders makkelijker rendement gehaald kan worden) kan de overheid middels het grondbedrijf ontwikkelingen vlot trekken die maatschappelijk en/of economisch wel gewenst zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om de aankoop van een ‘rotte kies’, de verkoop van een school als dorps- of buurthuis of juist de aankoop van een kerk of een school maar ook om bijvoorbeeld de aankoop van grond zodat er een nieuwe veilige fiets- en wandelroute voor de kinderen kan ontstaan op weg naar school. Gemeenten kunnen daarbij gebruik maken van een afwegingskader waarbij marktfalen en maatschappelijk belang in balans gebracht worden. Natuurlijk verwachten we als dorpsbewoners niet dat in elke willekeurige situatie tot aan- of verkoop overgegaan wordt, maar een actiever bouwbeleid via het Grondbedrijf strekt tot aanbeveling.
Vastgoedbedrijf en PPS
Wat wil ADA?
Wij zouden graag willen dat gemeentelijke expertise en (financiering) aangewend worden om (bedrijfs)gebouwen of gebouwde voorzieningen een nieuw leven te geven als dit nodig is.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Het gemeentelijk vastgoedbedrijf dat ook de gemeentelijke gebouwen en maatschappelijke voorzieningen ontwikkeld en beheerd kan worden ingezet om leegstand of incourant vastgoed te herontwikkelen. Deze hetontwikkeling kan een nuttige bestemming te realiseren wanneer ‘de markt’ dit niet oppakt, maar transformatie wel gewenst is. Vaak is het noodzakelijk dat de gemeente hiervoor aanvullend beleid maakt. Hiervoor kan gekeken worden naar andere gemeenten die dit beleid al wel hebben ontwikkeld. Een solide afwegingskader voor overheidsingrijpen is hiervoor essentieel. Wanneer de markt faalt en de maatschappelijke behoefte groot is, is er eerder sprake van overheidsingrijpen.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Het vastgoedbedrijf werkt met behulp van vastgoedexploitatie als een revolverend fonds. Ook kunnen publiek-private samenwerkingen (PPS) gestart worden als de markt het niet kan. Of omgekeerd, als het de gemeente niet lukt om bepaalde doelgroepen te bereiken. Daarbij kunnen subsidieregelingen, leningen of garantstellingen en stads- en dorpsvernieuwingsmiddelen ingezet worden om een maatschappelijk gewenste ontwikkeling te realiseren. Een voorbeeld kan ook zijn het ontwikkelen van een praktische ‘rotte kiezen’-aanpak waarbij met gerichte acties en ingrepen in het vastgoed de gehele leefomgeving verbeterd kan worden. Ook kan gedacht worden aan vormen als een wijkontwikkelingsmaatschappij, dorpsontwikkelingsmaatschappij en een wijk- of dorpscoöperatie waarin gemeenten samenwerken met de dorpen en lokale maatschappelijke ondernemingen.
Woningbedrijf en PPS (publiek-private samenwerkingen)
Wat wil ADA?
Gemeentelijke expertise en (financierings)mogelijkheden inzetten om vastgelopen woningmarkten vlot te trekken of door dorp en gemeente gewenste ontwikkelingen of verbeteringen te financieren als de markt het af laat weten. Het doel is hierbij de volkshuisvestelijke taak van gemeenten te versterken en een praktischer invulling te geven aan gebruikelijke planologische instrumenten zoals bestemmingsplannen of een omgevingsvergunningen. De oprichting van een woonbedrijf is de meest verregaande vorm van ingrijpen in de woningmarkt door gemeenten.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
De gemeente zou een gemeentelijk woningbedrijf kunnen oprichten dat woningen aankoopt, her-ontwikkelt, verkoopt, saneert of langdurig exploiteert. Dit kan zelfstandig, regionaal of in samenwerking met woningbouwcorporaties en andere private ondernemingen. Het woningbedrijf kan een ontwikkeling realiseren wanneer ‘de markt’ het af laat weten, maar ontwikkelingen op woongebied wel gewenst zijn. Vaak is het noodzakelijk dat de gemeente hiervoor extra beleid maakt. Hiervoor kan bij andere gemeenten gekeken worden die hier meer ervaringen mee hebben. Een solide afwegingskader voor overheidsingrijpen is hierbij essentieel.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Het woningbedrijf werkt met behulp van vastgoedexploitatie als een ‘revolverend’ fonds. Ook kunnen publiek-private samenwerkingen (PPS) gestart worden als de markt het niet kan of andersom als het de gemeente niet lukt om bepaalde doelgroepen te bereiken. Ook kan gewerkt worden met garantstellingen, kan een ‘woningruilregeling’ gefaciliteerd worden (doorstroom) of kan er gewerkt worden met bijvoorbeeld een woningverbeteringsfonds. Daarbij kunnen subsidieregelingen, leningen/ garantstellingen en stads- en dorpsvernieuwingsmiddelen ingezet worden om een maatschappelijk gewenste ontwikkeling te realiseren. Een voorbeeld kan ook zijn het ontwikkelen van een praktische ‘rotte kiezen’ aanpak waarbij met gerichte acties en ingrepen in het vastgoed de gehele leefomgeving verbeterd kan worden. Ook kan gedacht worden aan vormen als een wijkontwikkelingsmaatschappij, dorpsontwikkelingsmaatschappij en een wijk- of dorpscoöperatie waarin gemeenten samenwerken met de dorpen en lokale maatschappelijke ondernemingen.
Leefomgeving verbeteren
Wat wil ADA?
Het dorp wil samen met de gemeente een dorpsvisie ontwikkelen op het gebied van openbare ruimte, verkeer en vervoer. Dit kan gebeuren door middelen, kennis en ervaring beschikbaar te stellen.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Gemeenten hebben reguliere onderhoudsbudgetten en -plannen voor het groot onderhoud aan de openbare ruimte. Ook beschikken ze soms over stads- en dorpsvernieuwingsmiddelen waarmee ingrepen bekostigd kunnen worden. Deze middelen zijn beschikbaar uit lokale belastinginkomsten en de uitkering van het Rijk aan de gemeenten of andere speciale uitkeringen of subsidies vanuit Provincie, Rijk of Europa.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Vaak kennen de onderhoudsplannen een eigen dynamiek. gericht op de handhaving van de leefomgeving. Denk bijvoorbeeld aan nieuw asfalt, straatstenen, een nieuw riool of het vervangen van bomen. Ook de afdeling onderhoud moet snel en goed op de hoogte worden gesteld van onze dorpsvisie. Dat is een taak van de dorps- of gebiedsondersteuner. Maar er kan meer. Vaak kunnen namelijk met dezelfde middelen ook andere plannen uit de woonvisie bekostigd worden, eventueel aangevuld met regionale middelen of eigen dorpsinzet. Op deze manier kunnen bijvoorbeeld verkeersknelpunten opgelost worden, speelvoorzieningen gerealiseerd worden, straatmeubilair geplaatst worden, dorpsommetjes gemaakt worden, meer groen gemaakt worden, waterproblemen opgelost worden en een duurzame en klimaat adaptieve openbare ruimte gemaakt worden.
Gebiedscoöperatie openbare ruimte en voorzieningen
Wat wil ADA?
Gemeenten zouden meer moeten samenwerken met dorpsbewoners, lokale ondernemers en onderwijsinstellingen om tot een slim gemeenschappelijk beheer van de openbare ruimte te komen en het in stand houden van lokale voorzieningen. Dorpen of gebiedscoöperaties die plannen hebben om voorzieningen zelf op te pakken of te verbeteren zouden bij hun gemeente op een warm onthaal moeten kunnen rekenen.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Gemeenten beschikken over onderhouds- en beheerbudgetten voor werkzaamheden en diensten die via de eigen organisatie ingezet worden of aanbesteed worden. In plaats van aanbesteden kan een gemeente ook met het dorp en lokale ondernemers overleggen hoe dit budget anders ingezet zou kunnen worden, bijvoorbeeld door samenwerking. Dit moet uiteindelijk tot een zakelijke overeenkomst leiden en er zal marktconform en met voldoende mededinging gehandeld moeten worden.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
Denk bijvoorbeeld aan beheer en onderhoud van lokaal groen, parken, perken en pleinen, maar ook aan het in stand houden van (speel)voorzieningen of bijvoorbeeld het draaiende houden van een dierenweide. Daarvoor kun je een dorpscoöperatie oprichten waarin gemeenten bijvoorbeeld samenwerken met de dorpsvereniging en met inzet van vrijwilligers, werk-leertrajecten vanuit het onderwijs, lokale ondernemers of andere terreinbeheerders zoals de Provincie, Waterschappen en Staatbosbeheer etc. Ook voor andere taken en maatschappelijke ondersteuning kan de gemeente samenwerking zoeken met het dorp en zijn bewoners. Denk bijvoorbeeld aan zaken als personenvervoer, maaltijdverzorging of dagbesteding of dagopvang. Denk ook aan economische ontwikkelingen (energie, duurzaamheid, bedrijvigheid). De rechtsvorm of samenwerkingsvorm die hierbij gezocht moet worden moet in het verlengde liggen van de samenwerkingsvorm, en daarover moeten heldere afspraken gemaakt worden. Het gebruik van het woord ‘coöperatie’ is hierbij vooral illustratief.
Particulier investeringsplan (PIP)
Wat wil ADA?
Gemeenten helpen individuele bewoners-eigenaren met vergunningen, een investeringsplan en subsidies, gecombineerd met eigen middelen en hypotheek.
Hoe kun je dit als gemeente voor elkaar krijgen?
Voor het onderhouden-, het verbeteren- van woningen en het investeren in woningen is een veilig en haalbaar (investerings)perspectief noodzakelijk bij eigenaren en bewoners. Wanneer dit perspectief ontbreekt, of jarenlang ontbroken heeft, zijn de gevolgen daarvan soms maatschappelijk en zelfs collectief merkbaar. Achterstand in dorpen, buurten of het gebrek aan gewenste ontwikkelingen kunnen zo hele gebieden in negatieve zin beïnvloeden. Het helpen van particulieren kan dus een gemeentelijke taak worden, die bredere effecten heeft dan de staat van individuele woningen. Gemeenten helpen daarom bewoners-eigenaren bij het doen van een investerings-APK om duidelijkheid te verwerven over de staat en veiligheid van onze dorpspanden en de verbetermogelijkheden met het oog op onze toekomst.
Hoe pas je dit toe als gemeente?
De gemeente kan een fonds ‘particuliere woningverbetering’ oprichten. Bewoners/eigenaren maken met de gemeente een toekomstplan voor hun woning en verwerken dat in een ‘particulier investeringsplan’. Wat zijn de consequenties hiervan?De gemeente helpt bewoners met de inzet van professionals zodat de regeling voor iedereen toegankelijk is. De gemeente biedt een overzicht over de veelheid van mogelijkheden, regelingen en subsidies waarmee bewoners-eigenaren geconfronteerd kunnen worden. Hierbij is samenwerking met banken en subsidie-instellingen (zoals het SNN2 en het SVn3) noodzakelijk. Gemeenten die nog geen opdracht gegeven hebben voor dergelijke regelingen kunnen een voorbeeld nemen aan gemeenten die dit wel hebben. Dit zou uitgebreid kunnen worden met bijvoorbeeld een bouwdepotregeling in relatie met schade, versterken en verbeteren, garantstellingen of overbruggingsleningen etc. Verder zouden er extra stimulansen ingebouwd kunnen worden voor de aanpak specifiek in dorpen zoals een collectiviteitsbonus of een stapelbonus voor het succesvol combineren van steun, collectieve middelen en eigen bijdragen.